中报直击 | SOHO中国上半年净利跌48% 3Q业务只字未提


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[摘要]值得注意的是,在最新的2019年中期报告中,SOHO中国改变了以往的做法,并未提及SOHO 3Q业务。

文/金融黄银桥

SOHO中国主席潘石屹。图片来源:Visual China

在SOHO中国的转型中,日子依然艰难。 8月30日中午,SOHO中国公布了中期业绩。上半年实现营业额约8.89亿元,同比增长4.83%。如果取消同期销售的SOHO排球收入,则同比增长11.8%。

报告期内,SOHO中国实现归属于公司股东的净利润约5.65亿元,同比下降48.31%。下降趋势没有改变,但已从去年的72.55%下降。剔除SOHO在同一时期的销售所产生的非经常性利润,股东应占净利润同比增长39.16%。

此外,上半年,SOHO中国实现毛利润约7.11亿元,增加约6700万元,增长约10%。整体毛利率由去年同期的76%上升至约80%。资产负债表仍然相对健康。截至2019年6月底,净负债率约为44%,平均借贷成本约为4.8%,离岸债务比率约为3.5%。

虽然净负债率低于大部分同业,但SOHO中国的债务偿还压力并不小。截至2019年6月30日,SOHO中国的借款总额约为177.61亿元。大约20.53亿元贷款将在一年内到期,约8.27亿元将在两年或更长时间内到期,约31.89亿元将在两年或更长时间到期,约116.92亿元将在五年内到期。这一年结束了。

截至2019年6月底,SOHO中国的现金及现金等价物仅为11.54亿元,不足以在一年内弥补短期债务。

或者由于迫在眉睫的债务偿还压力,曾经公开宣布不再出售的潘石屹不得不再次开始出售项目。在2017年销售上海虹口SOHO和凌空SOHO后,潘石屹曾表示,不久将不再有房产买卖活动。资产调整已经完成。所有销售均为非核心资产。留下的资产质量非常高,不能成为替代核心资产。

但仅仅两年,潘石屹就背叛了。今年6月28日,SOHO中国特地召开了房地产销售推介会,宣布将于2019年在北京和上海推出13个项目,在区块市场销售,金额约为78亿元。这个78亿元的项目是SOHO中国最初没有出售的项目。潘石屹透露,销售完成后,SOHO中国的利润预计将超过一半。

自2012年宣布从“开发 - 销售”向“开发控股”过渡后,SOHO中国一直依靠销售项目来维持公司的持续运营。截至2019年6月底,SOHO中国国旗共举办了9个项目,2012年为15个。

在九个项目中,古北SOHO于今年2月开业,入住率为45%。此外,位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO将于今年第三季度完工。

在剩下的七个旧项目中,北京三个项目的入住率有所下降。其中,前门街项目的入住率从2018年底的100%下降至96%,望京SOHO的入住率从98%下降至92%,光华路的SOHO II从95%下降至91% %。

值得注意的另一点是,在最新的2019年中期报告中,SOHO中国改变了之前的做法,并未提及SOHO 3Q业务。

2015年,SOHO中国首次推出共享办公品牌SOHO 3Q,并在自己的投资项目中进行了测试。作为SOHO中国转型“发展控股”的重要途径,SOHO 3Q曾一度受到潘石屹,潘石屹的高度期望。公司一再披露这项业务雄心勃勃的计划:SOHO 3Q将成为“中国最大的办公楼” “并将于2019年上市。

在最初的几年里,SOHO 3Q也经历了一段快速扩张的时期。仅在2015年,建成了11个SOHO 3Q中心,超过10,000个站点投入使用,2016年,它增加到了17个SOHO 3Q中心。 16,000个车站。 2017年,在北京和上海之外,它新进入了杭州,深圳和南京三个新城市。它拥有26个SOHO 3Q中心,总共提供约26,000个站点。

在2018年上半年,扩张步伐仍在继续。在此期间,布局城市数量增加到7个,SOHO 3Q中心数量增加到31个,站点数量超过3万个。然而,从2018年下半年开始,SOHO 3Q开始进入停滞阶段。年度报告显示,到2018年底,SOHO 3Q的数量与2018年6月底相同。在2019年上半年,SOHO中国没有公布最新的规模数据。

对于尚未找到盈利模式的企业,首席财务官倪奎阳也在今年5月举行的股东大会上公开披露了经营困难。 “从市场来看,实际上,我们2018年的租金面临压力,而在2019年的过去几个月里,压力非常大,租金非常明显,租金活动也不够好。”

之前的上市计划也将搁浅。倪奎阳承认,SOHO 3Q将放慢扩张步伐。 2019年的计划是让这项业务不亏本。 “市场何时正确?产品什么时候有利可图?什么时候可以扩展?”

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[摘要]值得注意的是,在最新的2019年中期报告中,SOHO中国改变了以往的做法,并未提及SOHO 3Q业务。

文/金融黄银桥

SOHO中国主席潘石屹。图片来源:Visual China

在SOHO中国的转型中,日子依然艰难。 8月30日中午,SOHO中国公布了中期业绩。上半年实现营业额约8.89亿元,同比增长4.83%。如果取消同期销售的SOHO排球收入,则同比增长11.8%。

报告期内,SOHO中国实现归属于公司股东的净利润约5.65亿元,同比下降48.31%。下降趋势没有改变,但已从去年的72.55%下降。剔除SOHO在同一时期的销售所产生的非经常性利润,股东应占净利润同比增长39.16%。

此外,上半年SOHO中国实现毛利润约7.11亿元,增长约6700万元,增长约10%。整体毛利率由去年同期的76%上升至80%左右。资产负债表仍然相对健康。截至2019年6月底,净负债率约为44%,平均借款成本约为4.8%,离岸债务率约为3.5%。

虽然净负债率低于多数同行,但SOHO中国的偿债压力并不小。截至2019年6月30日,SOHO中国总借款约177.61亿元。一年内到期贷款约20.53亿元,两年及以上到期贷款约8.27亿元,两年及以上到期贷款约31.89亿元,五年到期贷款约116.92亿元。一年过去了。

截至2019年6月底,SOHO中国的现金及现金等价物仅为11.54亿元,不足以在一年内偿还短期债务。

或者因为迫在眉睫的还债压力,曾经公开宣布不再出售的潘石屹不得不再次开始出售项目。在2017年卖掉上海虹口SOHO和凌空SOHO后,潘石屹曾表示,近期不会再有房产买卖活动。资产调整已完成。所有的销售都是非核心资产。遗留资产质量非常高,不能作为替代核心资产。

但仅仅两年时间,潘石屹就食言了。今年6月28日,SOHO中国特别召开了房地产销售推介会,宣布将于2019年在北京和上海推出13个项目在地块市场销售,金额约78亿元。78亿元的项目是SOHO中国一开始没有出售的项目。潘石屹透露,销售完成后,SOHO中国的利润有望超过一半。

自2012年宣布从“开发 - 销售”向“开发控股”过渡后,SOHO中国一直依靠销售项目来维持公司的持续运营。截至2019年6月底,SOHO中国国旗共举办了9个项目,2012年为15个。

在九个项目中,古北SOHO于今年2月开业,入住率为45%。此外,位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO将于今年第三季度完工。

在剩下的七个旧项目中,北京三个项目的入住率有所下降。其中,前门街项目的入住率从2018年底的100%下降至96%,望京SOHO的入住率从98%下降至92%,光华路的SOHO II从95%下降至91% %。

值得注意的另一点是,在最新的2019年中期报告中,SOHO中国改变了之前的做法,并未提及SOHO 3Q业务。

2015年,SOHO中国首次推出共享办公品牌SOHO 3Q,并在自己的投资项目中进行了测试。作为SOHO中国转型“发展控股”的重要途径,SOHO 3Q曾一度受到潘石屹,潘石屹的高度期望。公司一再披露这项业务雄心勃勃的计划:SOHO 3Q将成为“中国最大的办公楼” “并将于2019年上市。

在最初的几年里,SOHO 3Q也经历了一段快速扩张的时期。仅在2015年,建成了11个SOHO 3Q中心,超过10,000个站点投入使用,2016年,它增加到了17个SOHO 3Q中心。 16,000个车站。 2017年,在北京和上海之外,它新进入了杭州,深圳和南京三个新城市。它拥有26个SOHO 3Q中心,总共提供约26,000个站点。

2018年上半年,扩张步伐持续。期间,布局城市增加到7个,SOHO 3Q中心增加到31个,站点超过3万个。然而,从2018年下半年开始,SOHO 3Q开始进入停滞阶段。年报显示,截至2018年底,SOHO 3Q数量与2018年6月底持平。2019年上半年,SOHO中国并未公布最新规模数据。

对于这项仍未找到盈利模式的业务,首席财务官倪奎扬也在今年5月召开的股东大会上公开披露了经营困难。”从市场的角度来看,其实我们2018年的租金是有压力的,而在2019年的过去几个月,压力非常大,租金非常明显,租金活动也不够好。”

此前的上市计划也将搁浅。倪奎扬坦言,SOHO3Q将放缓扩张步伐。2019年的计划是让这项业务不亏损。”什么时候市场是正确的?产品什么时候盈利?扩展条件何时可用?”

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